濮陽縣人民政府辦公室 關(guān)于印發(fā)濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實施細則的通知
濮縣政辦〔2023〕2號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦），縣先進制造業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，縣政府有關(guān)部門：
《濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實施細則》已經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
2023年1月6日
濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實施細則
為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《住建部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號)、《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 中國人民銀行鄭州中心支行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》（豫建行規(guī)〔2022〕1號）等法律規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本實施細則。
一、監(jiān)管范圍
凡由濮陽縣房地產(chǎn)事務(wù)中心(以下簡稱縣房地產(chǎn)事務(wù)中心)批準預(yù)售的商品房開發(fā)項目，其預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)當按照本實施細則規(guī)定執(zhí)行。
二、監(jiān)管部門職責
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心要切實履行本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責，負責指導(dǎo)全縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，組織相關(guān)管理信息系統(tǒng)建設(shè)，負責全縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體實施，督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況。
縣人民銀行負責指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。
各商業(yè)銀行在縣人民銀行、縣房地產(chǎn)事務(wù)中心指導(dǎo)、監(jiān)督下，對專用賬戶進行監(jiān)管。
三、監(jiān)管資金構(gòu)成
凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)批準預(yù)售的商品房建設(shè)項目(含經(jīng)適房、限價商品房等)其預(yù)售資金須全部納入監(jiān)管。預(yù)售資金包括購房人繳納的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
四、監(jiān)管銀行確定與開戶
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)在監(jiān)管賬戶開戶銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議(以下簡稱監(jiān)管協(xié)議)。專用賬戶不得開通任何形式的自助轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。
五、監(jiān)管協(xié)議簽訂
開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)先通過《商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)》(以下簡稱資金監(jiān)管系統(tǒng))申請監(jiān)管賬戶設(shè)立，簽訂監(jiān)管協(xié)議。
監(jiān)管協(xié)議簽訂操作程序：
（一）網(wǎng)上申請
開發(fā)企業(yè)登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，選擇監(jiān)管銀行并提交監(jiān)管賬戶、企業(yè)基本信息、監(jiān)管金額等相關(guān)內(nèi)容。
（二）要件提交
1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；
2.企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書；
3.發(fā)改委立項批文；
4.國有土地不動產(chǎn)權(quán)證書；
5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
6.建筑工程規(guī)劃許可證；
7.建筑工程施工許可證；
8.規(guī)劃總平面圖紙；
9.經(jīng)備案的建設(shè)工程施工合同與施工進度計劃表（以單棟樓為單位）；
10.經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案的單體工程清單造價；
11.其他應(yīng)當提供的資料。
（三）監(jiān)管協(xié)議簽訂
監(jiān)管銀行根據(jù)資金監(jiān)管系統(tǒng)打印的《濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》與開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議。
（四）協(xié)議備案
《濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》在縣房地產(chǎn)事務(wù)中心備案后，開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。
六、購房款交存和監(jiān)管資金入賬
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶作為預(yù)售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價款收款賬戶。
（二）購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當全部直接存入監(jiān)管賬戶，申請商業(yè)性個人住房貸款和公積金個人住房貸款的，貸款合同中應(yīng)將監(jiān)管賬戶作為到賬賬戶，貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。
（三）開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示監(jiān)管樓幢的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
（四）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助購房人選擇以下方式將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶
1.開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后收取的定金、首付款，應(yīng)當天存入監(jiān)管專用賬戶。
2.購房人到承辦銀行柜臺將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得收取現(xiàn)金；開發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的繳款憑證為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票；
3.購房人通過資金監(jiān)管專用POS機，將購房款直接交入監(jiān)管賬戶；開發(fā)企業(yè)依據(jù)POS機簽單為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。
（五）預(yù)售資金未及時存入監(jiān)管專用賬戶的，暫停商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)使用功能、預(yù)售資金使用及其相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。
（六）開發(fā)企業(yè)不得以其他方式自行收取房價款。
七、資金出入賬明細核驗
監(jiān)管銀行應(yīng)充分利用技術(shù)手段，將監(jiān)管賬戶的資金出入賬明細每日生成并導(dǎo)入資金監(jiān)管系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的有效性與完整性。
開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時核對每筆出入賬明細的詳細來源與用途，在資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以確認。未經(jīng)確認的入賬記錄將不得作為可撥付資金。存在未經(jīng)確認的出賬記錄時將不得申請資金撥付。
八、重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金
重點監(jiān)管資金是確保項目竣工交付所需的資金，專項用于工程建設(shè)，由工程建設(shè)費用（含建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)等費用）和不可預(yù)見費（工程建設(shè)費用10％）組成。重點監(jiān)管資金的額度由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用等因素確定。重點監(jiān)管資金不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等。對重點監(jiān)管資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團不得抽調(diào)。人民法院保全、執(zhí)行商品房預(yù)售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）執(zhí)行。
重點監(jiān)管資金按照開發(fā)企業(yè)每次存入資金監(jiān)管系統(tǒng)并確認入賬金額的70%列為重點監(jiān)管資金，直至達到重點監(jiān)管資金總額后，其余為一般監(jiān)管資金。可由開發(fā)企業(yè)用于本項目稅費等相關(guān)費用。
九、重點監(jiān)管資金使用節(jié)點核驗、現(xiàn)場查勘
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃應(yīng)按照節(jié)點以單棟樓為主體申請支取。具體分為首次取得預(yù)售許可證后(可申請支取不超過本棟樓重點監(jiān)管資金總額的30％)；單棟樓形象工程進度達50％(累計可申請支取不超過本棟樓重點監(jiān)管資金總額的50％)；單棟樓主體工程封頂(累計可申請支取不超過本棟樓重點監(jiān)管資金總額的70％)；單棟樓外墻裝修完畢腳手架拆除(累計可申請支取不超過本棟樓重點監(jiān)管資金總額的85％)；完成綜合驗收備案(累計可申請支取不超過本棟樓重點監(jiān)管資金總額的95％)；辦理不動產(chǎn)首次登記后（可申請支取全部監(jiān)管資金，并撤銷資金監(jiān)管賬戶）六個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。
開發(fā)企業(yè)申請重點監(jiān)管資金使用節(jié)點時，由縣房地產(chǎn)事務(wù)中心組織人員現(xiàn)場核驗并填寫現(xiàn)場核驗表。
（一）網(wǎng)上申請
開發(fā)企業(yè)登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，上傳形象進度照片；
（二）審核
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心受理申請后1個工作日內(nèi)完成審核。
十、重點監(jiān)管資金撥付
開發(fā)企業(yè)依據(jù)資金使用節(jié)點要求申請撥付監(jiān)管資金時，應(yīng)當根據(jù)資金用途提供相關(guān)資料。
重點監(jiān)管資金撥付操作程序：
（一）網(wǎng)上申請
開發(fā)企業(yè)登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，持相關(guān)材料報縣房地產(chǎn)事務(wù)中心申請辦理撥付手續(xù)。
（二）要件提交
1.重點監(jiān)管資金撥付申請表；
2.用于支付建設(shè)施工進度款，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；
3.用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；
4.其它工程建設(shè)合理支出。
（三）資金撥付
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心應(yīng)當在受理申請后2個工作日內(nèi)完成對項目用款申請的審核工作，對符合撥付條件的，應(yīng)當按照監(jiān)管協(xié)議的約定及時撥付，用于支付工程款的款項，應(yīng)當直接打入施工企業(yè)指定的賬戶。
十一、一般監(jiān)管資金撥付
在留存規(guī)定的重點監(jiān)管資金后，剩余資金為一般監(jiān)管資金。開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)具體情 況申請?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金。
一般監(jiān)管資金撥付操作程序：
（一）網(wǎng)上申請
開發(fā)企業(yè)登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，持相關(guān)材料報縣房地產(chǎn)事務(wù)中心申請辦理撥付手續(xù)。
（二）要件提交
1.資金撥付申請表；
2.本項目相關(guān)使用證明材料。
（三）資金撥付
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心在受理申請后1個工作日內(nèi)完成審核并撥付資金。
十二、退房退款
預(yù)售資金監(jiān)管賬戶銷戶前，開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，開發(fā)企業(yè)可持縣房地產(chǎn)事務(wù)中心出具的網(wǎng)簽合同注銷證明向縣房地產(chǎn)事務(wù)中心申請退回相應(yīng)購房款，縣房地產(chǎn)事務(wù)中心應(yīng)在3個工作日內(nèi)撥付。
退房退款資金撥付操作程序：
（一）網(wǎng)上申請
開發(fā)企業(yè)登錄資金監(jiān)管系統(tǒng)，持相關(guān)材料報縣房地產(chǎn)事務(wù)中心申請辦理退房退款資金撥付手續(xù)。
（二）要件提交
1.資金撥付申請表；
2.網(wǎng)簽合同注銷證明；
3.縣房地產(chǎn)事務(wù)中心認為應(yīng)當提供的材料。
（三）資金撥付
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心在受理申請后1個工作日內(nèi)完成審核并撥付資金。
十三、不明入賬的處理
1.購房人通過電匯、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式交存購房款或者預(yù)售資金劃撥過程中因撥付失敗返回資金監(jiān)管賬戶形成的不明入賬，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時予以劃分確認，劃分確認后方可申請使用該部分資金。
2.屬于資金錯誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當提交縣房地產(chǎn)事務(wù)中心申請辦理不明入賬調(diào)整業(yè)務(wù)。
3.縣房地產(chǎn)事務(wù)中心受理申請后2個工作日內(nèi)完成審核。
十四、撤銷監(jiān)管
商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，經(jīng)縣房地產(chǎn)事務(wù)中心核實同意，應(yīng)在3個工作日內(nèi)解除對該項目的預(yù)售資金監(jiān)管。
十五、實施全程全額動態(tài)監(jiān)管
1.縣房地產(chǎn)事務(wù)中心要建立完善預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與商品房網(wǎng)簽備案管理系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)以及銀聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)進行跨行業(yè)、跨部門連接，共享房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、公積金貸款等數(shù)據(jù)，動態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況。
2.縣房地產(chǎn)事務(wù)中心要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售資金的監(jiān)管核查，建立重點監(jiān)管資金異動預(yù)警機制，定期梳理各項目銷售金額、施工進度、工程款支付和預(yù)售監(jiān)管資金使用情況。排查風險項目，開展預(yù)售資金核查，監(jiān)管銀行、按揭貸款發(fā)放銀行、住房公積金管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)監(jiān)管協(xié)議和本意見予以配合。商業(yè)銀行要嚴格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與縣房地產(chǎn)事務(wù)中心進行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當停止撥付，并立即報告縣房地產(chǎn)事務(wù)中心及時處理。對出現(xiàn)重點監(jiān)管資金支出額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等情形的房地產(chǎn)開發(fā)項目，縣房地產(chǎn)事務(wù)中心要進行專項核查并進行處理。
十六、關(guān)于開發(fā)企業(yè)使用項目土地抵押（擔保）所得資金的規(guī)定
1.不動產(chǎn)登記、商業(yè)銀行等部門要對開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)土地開展抵押（擔保）行為嚴格把關(guān)，開展此項業(yè)務(wù)的相關(guān)信息應(yīng)及時告知分管縣領(lǐng)導(dǎo)、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣房地產(chǎn)事務(wù)中心，實現(xiàn)信息共享。
2.縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣房地產(chǎn)事務(wù)中心要把有使用項目用地進行抵押（擔保）貸款及存在土地抵押（擔保）而辦理預(yù)售的房產(chǎn)企業(yè)納入風險監(jiān)控對象，凡貸款（擔保）所得資金未直接用于項目建設(shè)的列為重點監(jiān)控對象。
3.加強信息公開和風險提示，縣房地產(chǎn)事務(wù)中心對列入重點監(jiān)控對象的要及時向購房戶進行風險提示。
十七、違規(guī)行為處理
縣房地產(chǎn)事務(wù)中心以及縣人民銀行發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時進行處理。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將監(jiān)管資金全部存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，縣房地產(chǎn)事務(wù)中心應(yīng)根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，暫停項目商品房預(yù)售和商品房買賣合同網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金撥付，并責令限期改正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)違約行為，記入企業(yè)信用信息檔案。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)縣房地產(chǎn)事務(wù)中心核實同意，擅自撥付重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應(yīng)賠償責任；違反國家和本細則相關(guān)規(guī)定的，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。勘察單位、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的，由相關(guān)管理部門予以處理。縣房地產(chǎn)事務(wù)中心及其工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶款項監(jiān)管、劃撥過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究法律責任。
十八、其它
本細則所提要件均要求審核原件，不能留存原件的，復(fù)印件須加蓋企業(yè)公章，且均要求掃描上傳至資金監(jiān)管系統(tǒng)。
本實施細則自印發(fā)之日起施行，原《濮陽縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)濮陽縣商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理實施細則的通知》（濮縣政辦〔2017〕103號）自行廢止。
相關(guān)解讀